Верховный Суд рассмотрел спор о сносе жилого дома, возведённого на участке, который, по выводам судов по предыдущим делам, не был предоставлен ответчику на законном основании и по которому ранее уже делались выводы об отсутствии разрешения на строительство.
Ключевой вывод ВС — при применении правил о самовольной постройке суды должны опираться на разъяснения Пленума и учитывать преюдициальные обстоятельства, а кассационная инстанция не вправе выходить за пределы своих полномочий, подменяя проверку права переоценкой установленных фактов.
Ключевые факты
- С 2015 года на земельный участок с видом разрешённого использования для ведения личного подсобного хозяйства наложен арест.
- Решением суда от 1 июня 2017 года по делу № 2-405/2017 признана недействительной выписка из похозяйственной книги о праве пользования участком, аннулирована запись о регистрации права, участок истребован из владения; установлено, что разрешение на строительство дома не выдавалось.
- Решением суда от 2 июля 2024 года по делу № 2-578/2024 отказано в признании права собственности на дом по приобретательной давности; указано, что давность не применяется к самовольно возведённому строению.
- Администрация обратилась с иском о признании дома самовольной постройкой, о сносе и о взыскании судебной неустойки; заявлен встречный иск о признании права на участок.
- Решением от 15 января 2025 года иск администрации удовлетворён: дом признан самовольной постройкой, установлен срок на снос три месяца, назначена судебная неустойка; во встречном иске отказано. Апелляция согласилась.
- Кассация отменила апелляцию в части требований администрации и направила на новое рассмотрение, указав на недостаточную установленность обстоятельств, а также на отсутствие выводов об угрозе жизни и здоровью и на вопрос о выселении проживающих.
- Повторная апелляция 13 января 2026 года отменила решение первой инстанции и отказала в сносе; после чего администрация обжаловала дело в Верховный Суд.
Что это значит на практике
ВС напомнил базовую рамку: самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из признаков, перечисленных в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, и этот перечень является исчерпывающим. Практически это означает, что в спорах о сносе ключевое — доказать «пороговый» признак самовольности (например, отсутствие предоставления участка в установленном порядке или отсутствие обязательных согласований/разрешений) и уже затем обсуждать последствия.
Отдельный акцент — на преюдиции: если ранее вступившим в силу судебным актом установлены обстоятельства (например, что разрешение на строительство не выдавалось или участок истребован из владения), то по ч. 2 ст. 61 ГПК они обязательны для суда по новому делу между теми же лицами и не доказываются заново. Это часто решает исход спора, потому что сужает пространство для «повторного» доказывания тех же фактов.
Наконец, ВС указал на пределы кассационного пересмотра, сославшись на п. 35–36 Постановления Пленума ВС РФ от 22 июня 2021 г. № 17 и ч. 3 ст. 390 ГПК: кассационный суд оценивает правильность применения норм материального и процессуального права. На практике это важно для стратегии обжалования: в кассации нужно показывать именно правовую ошибку (неверный критерий самовольности, игнорирование преюдиции, неправильный способ защиты), а не пытаться заново «переписать» фактическую картину.
Кому стоит обратить внимание
- собственникам и пользователям участков, на которых построены дома без разрешительной документации;
- муниципальным администрациям, заявляющим требования о сносе и о судебной неустойке;
- гражданам, пытающимся оформить права на постройки через приобретательную давность;
- юристам, сопровождающим споры о самовольных постройках и об освобождении земельных участков;
- представителям сторон, готовящим кассационные жалобы и возражения с упором на пределы проверки и преюдицию.
Главный практический вывод: в делах о самовольных постройках решающими становятся квалифицирующие признаки из разъяснений Пленума и преюдициальные факты из предыдущих процессов, а кассация не должна подменять проверку права пересмотром установленных обстоятельств — это влияет и на результат спора, и на то, как выстраивать доказательства и позицию по обжалованию.