Если вы столкнулись с вопросом, что делать при дефектах в новостройке и как взыскать компенсацию, важно действовать быстро и формально правильно: ошибки на старте приводят к затяжным спорам, отказам в выплатах и навязанному «косметическому ремонту» вместо реального устранения причин.
Самая частая боль — застройщик уверяет, что «это нормально», предлагает подписать акт без оговорок, тянет сроки и переводит общение в мессенджеры. В результате теряются доказательства, ухудшается состояние квартиры, а расходы на устранение и аренду временного жилья ложатся на дольщика.
Кратко по сути: что делать при дефектах в новостройке и как взыскать компенсацию
- Зафиксировать недостатки: фото/видео с датой, замеры, письменный акт осмотра с перечнем дефектов.
- Не «лечить» дефекты до фиксации: любые работы — только после документирования, иначе спор о причинах.
- Подготовить претензию застройщику и соблюсти досудебный порядок урегулирования (по ситуации — обязателен/целесообразен).
- Организовать строительно-техническую экспертизу (или заключение специалиста) для подтверждения причин и стоимости устранения.
- Выбрать требование: устранение, соразмерное уменьшение цены, возмещение расходов, неустойка и убытки — и дальше идти в суд при отказе.
Тактика и стратегия в ситуации: что делать при дефектах в новостройке и как взыскать компенсацию
Моя стратегия строится на контроле трёх точек: доказательства, сроки, переговорный коридор. По доказательствам ключевое — акт осмотра и независимая строительно-техническая экспертиза: без них застройщик будет ссылаться на «эксплуатацию», «усадку», «вентиляцию жильцов» и иные версии. По срокам важно не пропустить срок исковой давности и параллельно учитывать гарантийные сроки; промедление снижает шансы на взыскание расходов и усиливает споры о причинах.
По переговорам: претензия и грамотная позиция часто дают результат без суда, но только когда у дольщика выстроено бремя доказывания — понятный набор документов, расчет сумм (неустойка, убытки, стоимость работ) и готовность довести дело до решения. Слабые места застройщика — внутренние регламенты, сроки реагирования, страх «массовых» решений и судебных расходов.
Нормативное регулирование и правовые институты
Споры по новостройкам обычно опираются на правила о качестве результата работ и ответственности за недостатки, на механизм передачи объекта долевого строительства и гарантийные обязательства застройщика, а также на инструменты защиты потребителя (когда объект приобретается для личных нужд). Важны институты надлежащего уведомления, досудебного урегулирования, судебной экспертизы и распределения бремени доказывания: кто и чем подтверждает наличие дефекта, его причину, стоимость устранения и связь с действиями застройщика/подрядчика.
Практически это означает: недостаток должен быть описан так, чтобы его можно было проверить; причина — установлена специалистом; требование — сформулировано юридически корректно; а расчеты — подтверждены сметой/коммерческими предложениями/экспертизой. Тогда суд воспринимает спор как измеримый и подлежащий восстановлению права, а не как «эмоциональную переписку» с управляющей компанией.
Как это работает на практике
Сценарий 1: промерзание углов и плесень. Риск/ошибка: собственник делает ремонт и утепляет изнутри, после чего застройщик заявляет, что нарушена вентиляция и «сам виноват». Верное решение: акт осмотра, тепловизионное обследование/строительно-техническая экспертиза, претензия с требованием устранить причину или возместить стоимость работ и убытки.
Сценарий 2: протечки с кровли/стояков в первый сезон. Риск/ошибка: полагаться на устные обещания, не фиксировать даты и объем ущерба. Верное решение: письменная фиксация, вызов представителей застройщика/управляющей, независимая оценка ущерба, расчет расходов на восстановление и временное проживание как убытки.
Сценарий 3: кривые стены/перепады пола, не сходится геометрия. Риск/ошибка: подписать акт приема-передачи без оговорок и ждать «гарантийного ремонта», не формируя доказательства. Верное решение: зафиксировать отклонения замерами, приложить схему и фото, направить претензию, при споре — экспертиза и требование о соразмерном уменьшении цены или возмещении расходов на выравнивание.
Типичные ошибки в данной ситуации
- Подписывать акт приема-передачи без замечаний, когда дефекты уже видны или есть сомнения.
- Вести общение только в мессенджере и не направлять юридически значимые уведомления.
- Начинать ремонт до фиксации недостатков и причин (теряется доказательственная база).
- Ограничиваться «общими словами» в претензии без перечня дефектов и конкретного требования.
- Считать, что экспертиза «не нужна», и идти в суд только с фотографиями.
- Пропускать сроки и не учитывать, что затягивание усиливает спор о причинах и размере требований.
Что важно учитывать для защиты прав
В таких спорах выигрывает не тот, кто громче возмущается, а тот, кто выстроил доказательственную логику: (1) наличие недостатка; (2) его существенность/влияние на потребительские свойства; (3) причина возникновения (строительный дефект, нарушение технологии, материалы); (4) стоимость устранения; (5) соблюдение досудебного порядка урегулирования и корректное уведомление застройщика. Именно на этих элементах суд проверяет бремя доказывания и оценивает, подлежит ли взысканию компенсация, неустойка и убытки.
Отдельно контролируйте, чтобы осмотры проводились с приглашением другой стороны, а документы были «проверяемыми»: даты, адрес, подписи, перечень дефектов, приложения. Если застройщик уклоняется — фиксируйте это уведомлениями и протоколами, чтобы исключить аргумент «нас не приглашали» и снизить шансы на затягивание.
Практические рекомендации адвоката
Шаг 1. Соберите первичную фиксацию: фото/видео, замеры, краткий перечень дефектов и условий (температура, влажность, дата).
Шаг 2. Составьте акт осмотра и пригласите застройщика на осмотр письменно (заказное письмо/курьер с подтверждением/электронные сервисы с фиксацией доставки).
Шаг 3. Определите цель: устранение, денежная компенсация, уменьшение цены, возмещение расходов — и подготовьте претензию с понятным расчетом.
Шаг 4. Организуйте строительно-техническую экспертизу или заключение специалиста до суда (или будьте готовы заявлять ходатайство о судебной экспертизе).
Шаг 5. Рассчитайте требования: стоимость устранения, неустойка (если применима), убытки (например, съем жилья, порча имущества), судебные расходы.
Шаг 6. При отказе/молчании — подавайте иск, прикладывая весь пакет доказательств и подтверждение направления претензии.
Вывод
Проблема дефектов в новостройке решаема, если действовать системно: фиксировать, уведомлять, подтверждать причину и стоимость, затем требовать устранения или взыскания денег. Когда доказательства собраны правильно, застройщик либо договаривается, либо проигрывает спор с дополнительными расходами.
Какие дефекты у вас: косметические (отделка) или конструктивные (тепло, вода, геометрия), и на каком этапе вы сейчас — приемка, гарантия или уже после ремонта?
Информация актуальна по состоянию на январь 2026.