Верховный Суд РФ рассмотрел спор о том, может ли пристройка к нежилому помещению на первом этаже многоквартирного дома нарушать права жильцов. В центре внимания — изменения фасада, размещение вентиляции и кондиционеров у окон, а также использование земли у дома без согласия собственников.
Суд указал, какие обстоятельства важно учитывать при оценке таких требований: права жильцов на участок под домом и общее имущество, необходимость согласия всех собственников, а также возможность требовать устранения нарушений даже без лишения владения.
Ключевые факты
- В Махачкале квартира истца расположена на втором этаже трехэтажного МКД; под ней на первом этаже размещено кафе «Барбери птичка».
- Жилинспекция выявила порчу МКД и работы без утвержденного проекта и согласования с жильцами: пристройку, изменения перегородок, оконных проемов и устройство проема в несущей стене.
- Крыша пристроенного помещения была выведена на уровень окон квартиры на втором этаже; на крыше и фасаде размещались короба вентиляции и блоки кондиционеров в непосредственной близости от окон.
- Местными властями ранее было разрешено строительство/реконструкция и ряд работ, при этом прямо запрещалось строительство пристройки или навеса перед домом.
- Первая инстанция частично удовлетворила иск: обязала демонтировать пристроенное помещение и размещенное на нем оборудование, но отказала в требовании привести нежилое помещение в первоначальное состояние.
- Апелляция отменила обязанность по сносу пристройки, сославшись на экспертизу: нарушения устранимы, снос может повлечь обрушение МКД; кассация поддержала этот подход.
- ВС РФ напомнил о правах жильцов владеть и пользоваться участком под домом и требовать устранения нарушений, а также сослался на разъяснения п. 3 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС РФ 13 декабря 2023 г.
Что это значит на практике
Ключевой вывод для подобных конфликтов: оценка не должна сводиться только к тому, кому формально принадлежит участок или можно ли «технически» устранить нарушения. Если пристройка выходит за пределы основного строения, возникает вопрос о правомерности использования земли, необходимой для эксплуатации дома, а значит — о необходимости согласия всех собственников помещений.
Отдельный пласт — вмешательство в общее имущество и изменение внешнего облика дома. Размещение коробов вентиляции и блоков кондиционеров на фасаде и у окон, а также работы, затрагивающие несущие конструкции, обычно требуют проверки наличия надлежащих согласований и решения собственников. Для жильцов важно фиксировать не только неудобства, но и сам факт изменения общедомового имущества и порядка пользования им.
Практически значимо и напоминание ВС РФ о праве требовать устранения нарушений даже без лишения владения. Это позволяет строить требования как на защите владения и пользования общим имуществом, так и на устранении препятствий в пользовании квартирой (например, из-за размещения оборудования в непосредственной близости от окон).
Кому стоит обратить внимание
- Собственникам квартир, окна которых выходят на пристройки, кровли и оборудование нежилых помещений на первом этаже.
- Советам МКД и управляющим организациям — при выявлении самовольных изменений фасада и общего имущества.
- Владельцам нежилых помещений в МКД и арендаторам (кафе, магазины) — при планировании пристроек, вентиляции, кондиционирования и иных работ.
- Юристам по жилищным и земельным спорам — при выборе основания иска и доказывании необходимости согласия всех собственников.
Ситуации с пристройками к нежилым помещениям в МКД требуют комплексной проверки: где проходит граница допустимого использования земли и общего имущества, было ли согласие собственников и как изменения влияют на эксплуатацию дома и права конкретных жильцов.