Верховный Суд РФ разъяснил порядок применения пятилетнего срока, по истечении которого возможен перерасчет арендной платы по ранее заключенным договорам аренды земельных участков. Суд указал, что этот срок начинает течь не с момента подготовки отчета об оценке, а с даты, когда арендатору направили уведомление об изменении размера арендной платы.
Ключевые факты
- Территориальное управление Росимущества в Московской области сдало компании «Акварель» земельный участок в аренду в 2014 году.
- Договор был заключен на длительный срок — до 2052 года.
- Изначально арендная плата составляла 17,1 млн руб. в год.
- В 2016 году арендодатель в одностороннем порядке повысил размер платы до 96,9 млн руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования участком.
- В последующие годы сумма индексировалась и к 2023 году достигла 110,3 млн руб.
- Компания-арендатор не согласилась с повышением и настаивала, что после истечения пятилетнего срока плата должна рассчитываться по правилам постановления Правительства № 191 — в размере 3% от кадастровой стоимости участка.
- Нижестоящие суды сочли, что пятилетний срок нужно считать с ноября 2019 года, и отказали в перерасчете за более ранний период.
- Верховный Суд занял иную позицию: срок следует считать с августа 2016 года, когда арендатору направили уведомление о повышении цены.
- Судебные акты нижестоящих инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Юридический смысл
Позиция Верховного Суда важна для всех споров, где государственный или муниципальный арендодатель в одностороннем порядке меняет размер арендной платы по долгосрочным договорам аренды земли.
Суд фактически подтвердил, что правовое значение имеет не внутренняя дата подготовки отчета об оценке и не иные технические моменты, а тот момент, когда изменение реально доведено до арендатора и начинает применяться к его обязательствам. Именно с даты уведомления арендатор узнает о новом размере платы и именно с этого момента для него возникают реальные имущественные последствия.
Поэтому пятилетний срок, после которого арендатор может требовать перерасчета платы по новым правилам, нужно исчислять именно с даты уведомления о повышении, а не с более позднего момента, который позволял бы публичному арендодателю искусственно затягивать применение более выгодного для арендатора режима расчета.
Верховный Суд также подчеркнул, что государство не должно использовать свое положение арендодателя для необоснованного откладывания перехода на более льготный порядок расчета арендной платы.
Почему это важно
- Для арендаторов государственных и муниципальных земель это решение открывает возможность раньше требовать перерасчет арендной платы.
- Для арендодателей из публичного сектора решение ограничивает практику, когда дата начала течения срока переносится на более поздний момент.
- Для судебной практики Верховный Суд закрепил ориентир: при одностороннем изменении условий договора ключевое значение имеет момент уведомления другой стороны.
Что делать
- Проверить, когда именно арендатору было направлено первое уведомление о повышении арендной платы.
- Сопоставить эту дату с пятилетним сроком, указанным в применимом нормативном регулировании.
- Если арендная плата продолжает начисляться по старой, более высокой формуле после истечения пятилетнего срока, оценить возможность подачи требования о перерасчете.
- Сохранять все уведомления арендодателя, приложения к договору, расчеты и переписку, поскольку именно они могут подтвердить начало течения срока.
- При споре делать акцент на том, что изменение произошло в одностороннем порядке, а значит срок должен исчисляться с даты доведения новой ставки до арендатора.
Практический вывод: если арендная плата была повышена в одностороннем порядке, пятилетний срок для последующего перерасчета считается с момента уведомления арендатора, а не с даты составления отчета об оценке или иных внутренних действий арендодателя.