Экономколлегия Верховного Суда РФ вынесла важное определение для рынка коммерческой недвижимости. Суд встал на сторону арендатора, который фактически освободил помещение, но не смог оформить это документально из-за пассивности собственника. Решение ограничивает возможности арендодателей для злоупотреблений, связанных с искусственным затягиванием расторжения договора.
Ключевые факты
- Суть спора: Арендатор (ИП Казакова) освободила помещение в сентябре 2020 года и устно уведомила об этом арендодателя (ИП Неуструев). Письменное уведомление было направлено значительно позже, а акт приема-передачи так и не был подписан.
- Позиция арендодателя: Собственник настаивал на оплате аренды и коммунальных платежей за весь период до мая 2023 года, ссылаясь на то, что без подписанного акта договор считается действующим.
- Решение нижестоящих судов: Суды трех инстанций поддержали арендодателя, формально применив ст. 162 ГК РФ: раз в договоре прописана письменная форма уведомления, свидетельские показания об освобождении помещения не принимаются.
- Позиция ВС РФ: Суд отменил решения, указав, что возврат имущества — это двусторонний процесс. Если арендатор готов вернуть объект, а арендодатель уклоняется от приемки, он теряет право требовать арендную плату за период такой просрочки.
Юридический смысл
Верховный Суд напомнил о принципе добросовестности (ст. 10 ГК РФ). Арендодатель не может извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Если помещение фактически пустует, арендатор выразил волю на его возврат, а арендодатель просто «не берет трубку» или игнорирует приглашения на осмотр, договор аренды де-факто прекращает свое действие в части начисления платы.
Важнейший процессуальный вывод: отсутствие акта приема-передачи не лишает арендатора права доказывать факт освобождения помещения любыми другими способами (видеозаписи, переписка, транспортные накладные на вывоз мебели). Запрет на использование свидетельских показаний при несоблюдении письменной формы сделки не распространяется на доказывание фактических действий по исполнению или прекращению договора.
Что делать
- Арендаторам: При выезде из помещения всегда направляйте официальное уведомление через Почту России (опись вложения + уведомление о вручении). В письме четко назначайте дату и время совместной приемки.
- Если арендодатель не явился: Составляйте односторонний акт с привлечением свидетелей (например, соседей по офису) и делайте подробную видеофиксацию пустого помещения и ключей, оставленных в двери или переданных на пост охраны.
- Юристам: В спорах о взыскании долга по аренде делайте упор на дело № А49-2792/2023. Доказывайте, что арендодатель знал о готовности вернуть имущество, но умышленно создавал препятствия для подписания акта.
- Арендодателям: Не игнорируйте уведомления арендаторов. Если у вас есть претензии к состоянию помещения, зафиксируйте их в акте при приемке, но не отказывайтесь от самого факта возврата ключей.
Информация актуальна по состоянию на 14 апреля 2026 года.