Верховный Суд РФ разъяснил подход к спорам о плате за содержание общего имущества в многоквартирном доме, когда решения общего собрания с тарифами позже признаются недействительными. Суды не должны автоматически заменять недействительный тариф «последним действовавшим» и на этом основании взыскивать доначисления.
Ключевой ориентир: при взыскании платы нужно проверять объективную необходимость работ и услуг и их экономическую обоснованность, а также сопоставлять заявленную к взысканию сумму с фактическими расходами управляющей стороны. Дело направлено на новое рассмотрение из-за формального подхода нижестоящих судов.
Ключевые факты
- Верховный Суд рассмотрел Определение № 309-ЭС26-372 по делу № А76-31421/2023.
- ТСН «Надежность, гарантия, сервис» заявляло требование о взыскании с собственника (предпринимателя) суммы как неосновательного обогащения за 2020–2022 гг. за содержание общего имущества МКД.
- Решения общих собраний, которыми утверждались тарифы на 2020–2022 гг., впоследствии были признаны недействительными.
- ТСН пересчитало плату по тарифу 2019 г. (86,86 руб./кв. м) и доначислило свыше 775 тыс. руб.; три инстанции иск удовлетворили.
- Нижестоящие суды применили п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда от 27 июня 2017 г. № 22: заменили недействительный тариф последним действовавшим.
- Верховный Суд отменил судебные акты и указал: «автоматическая» замена допустима лишь при неизменности перечня и стоимости необходимых работ и услуг.
- В рассматриваемой ситуации перечни услуг в тарифах 2019 и 2020–2022 гг. различались, а фактические расходы ТСН (468 110 руб.) были меньше суммы, рассчитанной по тарифу 2019 г. (775 911 руб.).
Что это значит на практике
Признание решения общего собрания недействительным само по себе не освобождает собственника от оплаты содержания общего имущества. Однако сумма к оплате (и тем более к взысканию через суд) должна быть обоснована: суд обязан оценить экономическую целесообразность и разумность фактически оказанных услуг, а не ограничиваться формальной «подстановкой» прежнего тарифа.
Управляющая сторона должна доказать одновременно несколько элементов: факт оказания услуг, их объективную необходимость для надлежащего содержания дома и соответствие заявленной цены рыночному уровню. Суду прямо указано проверять, не превращается ли перерасчет в источник выгоды за счет собственников, если реальные расходы ниже предъявляемой суммы.
Важный процессуальный вывод касается бремени доказывания: именно управляющая организация должна подтвердить экономическую обоснованность требований. Собственник вправе настаивать на проверке объема услуг, реальных затрат и исключении работ, которые не выполнялись или не были объективно необходимы.
Кому стоит обратить внимание
- собственникам помещений в МКД (в том числе предпринимателям и юридическим лицам);
- ТСН, управляющим организациям и иным лицам, которые выставляют плату за содержание общего имущества;
- юристам, сопровождающим споры о взыскании задолженности или неосновательного обогащения по платежам за содержание;
- участникам общих собраний собственников, которые утверждают перечни работ и тарифы.
Практический итог позиции Верховного Суда сводится к тому, что «последний действовавший тариф» не является универсальной заменой недействительному решению собрания: суду предстоит разбираться в реальном составе услуг, их необходимости и подтвержденных расходах, а взыскание сумм, заметно превышающих фактические затраты, становится существенно более уязвимым.