Банк России дал рекомендации по тому, как определять процентную ставку для расчетов по отдельным субсидируемым ипотечным кредитам (займам) при заключении договоров с 1 октября 2026 года.
Ключевой подход: если срок такого кредита превышает срок возмещения недополученных доходов (то есть период, на который рассчитано субсидирование), то для расчетов предлагается брать ставку на дату заключения договора и увеличивать ее на 4 процентных пункта. Это влияет на расчеты ПДН заемщика и полной стоимости кредита (ПСК).
Ключевые факты
- Рекомендации относятся к договорам о предоставлении субсидируемых ипотечных кредитов (займов), заключаемым с 1 октября 2026 года.
- Подход применяется, когда срок кредита (займа) превышает срок возмещения недополученных доходов.
- Для расчета ПДН заемщика при определении величины среднемесячного платежа рекомендуется использовать процентную ставку на дату заключения договора + 4 процентных пункта.
- ПСК субсидируемого ипотечного кредита рассчитывается по максимальной сумме платежей заемщика с учетом установленных случаев.
- Если срок кредита превышает период субсидирования, при определении максимальной ПСК рекомендуется учитывать проценты после окончания субсидирования.
- Расчет процентов для этих целей базируется на ставке на дату заключения договора (или соглашения о рефинансировании), увеличенной на 4 процентных пункта.
Что это значит на практике
Рекомендация «ставка на дату договора + 4 п.п.» фактически задает более консервативный сценарий для расчетов: среднемесячный платеж, который берется в ПДН, может оказаться выше, чем платеж в период субсидирования. Это особенно чувствительно для заемщиков на границе допустимого уровня долговой нагрузки.
Отдельно подчеркнута логика расчета ПСК: если кредит длиннее периода субсидирования, в «максимальную» ПСК предлагается закладывать проценты и за период после завершения субсидирования. В результате показатель ПСК может заметно вырасти, даже если в первые годы действует льготная ставка.
Важно и то, что аналогичный подход к ставке применяется не только при первоначальном оформлении, но и при заключении соглашения о рефинансировании. Это означает, что при перестройке условий кредита расчеты также рекомендуется делать с учетом возможного повышения ставки после окончания субсидии.
Кому стоит обратить внимание
- Заемщикам, которые оформляют субсидируемую ипотеку на срок, превышающий период субсидирования.
- Тем, кто подбирает программу и сравнивает варианты по ПСК, включая «льготные» продукты.
- Заемщикам, планирующим рефинансирование субсидируемой ипотеки.
- Банкам и сотрудникам кредитных подразделений, которые рассчитывают ПДН и раскрывают параметры ПСК.
- Юристам и комплаенс-специалистам, сопровождающим ипотечные продукты и документацию.
Практический вывод: при субсидируемой ипотеке, срок которой выходит за пределы субсидирования, в расчетах рекомендуется ориентироваться на ставку на дату сделки с повышением на 4 п.п. и заранее учитывать платежную нагрузку после окончания льготного периода — это прямо влияет и на оценку ПДН, и на итоговые параметры ПСК.