Верховный Суд РФ пересмотрел итоги спора между коммерческой организацией и Росимуществом о праве на выкуп земельного участка без проведения торгов. Экономколлегия разъяснила, что антикризисные меры поддержки, предусмотренные Постановлением Правительства № 629, являются привилегией, доступной исключительно добросовестным участникам оборота.
Ключевые факты
- Арендатор требовал продажи участка без торгов для организации зоны отдыха, ссылаясь на упрощенный порядок выкупа.
- В договоре аренды и сведениях ЕГРН целевое назначение участка было указано как «индивидуальная усадебная жилая застройка».
- Предыдущие владельцы права аренды имели задолженность по платежам, а текущий арендатор не приступил к освоению земли по назначению.
- Апелляция и кассация поддержали бизнес, посчитав, что местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ) допускают организацию отдыха в этой зоне.
- ВС РФ отменил решения нижестоящих судов, указав, что данные ЕГРН и условия договора имеют приоритет при определении права на льготу.
Юридический смысл
Суть позиции Верховного Суда заключается в защите целевого использования государственного земельного фонда. Антикризисное регулирование не должно становиться инструментом для легализации изменения вида разрешенного использования (ВРИ) в обход установленных процедур. Если в реестре недвижимости зафиксирована «жилая застройка», арендатор не может требовать выкупа под «зону отдыха», даже если градостроительное зонирование теоретически это позволяет.
Кроме того, суд применил принцип «сквозной добросовестности». Нарушения, допущенные предыдущими арендаторами (например, неуплата аренды), учитываются при оценке права нового владельца на получение преференций от государства. Таким образом, цессия (переуступка) права аренды не очищает историю участка от накопленных нарушений, что делает покупку «проблемных» арендных прав крайне рискованной для инвесторов.
Что делать
- Перед подачей заявления на выкуп участка по льготной процедуре провести полную проверку истории платежей всех предыдущих арендаторов.
- Привести фактическое использование земли в строгое соответствие с назначением, указанным в действующем договоре и выписке ЕГРН.
- Не использовать упрощенный порядок выкупа как способ изменения ВРИ; такие изменения должны оформляться через дополнительные соглашения до начала процедуры приватизации.
- При приобретении прав аренды требовать от продавца справку об отсутствии задолженности и доказательства целевого освоения участка.
Информация актуальна по состоянию на апрель 2026 года.