Верховный Суд РФ в определении от 14 августа № 308-ЭС26-2637 по делу № А32-10559/2024 разъяснил, как рассчитывать неосновательное обогащение, которое арендатор пытается взыскать с третьего лица за пользование частью арендованного земельного участка.
Суть подхода: если третье лицо использует часть участка, а арендатор продолжает платить арендодателю за весь участок, то взыскиваемая сумма — это не «рыночная аренда» спорной части, а доля фактически уплаченной арендной платы, пропорциональная площади, занятой третьим лицом.
Ключевые факты
- Собственник сдал в аренду земельный участок площадью 21 900 кв. м на три года; арендная плата была 29 тыс. руб. в месяц, затем увеличилась до 97,7 тыс. руб.
- Договор аренды содержал запрет на субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя (п. 4.2.7); согласие не получалось.
- Участок передан по акту от 4 декабря 2023 г.; при осмотре препятствий не выявлено, претензий по состоянию участка арендатор не заявил.
- Арендатор предъявил к третьему лицу требование о взыскании 1,1 млн руб. за пользование частью участка с 4 декабря 2023 г. по 14 ноября 2024 г., указывая на размещение на участке некапитального здания ответчика.
- Апелляция ограничила взыскание 10,5 тыс. руб., рассчитав сумму как часть арендной платы, уплаченной арендатором арендодателю, пропорционально используемой площади.
- Верховный Суд поддержал этот расчет: при запрете на передачу участка без согласия арендодателя арендатор не вправе требовать с третьего лица «рыночный доход», который он сам не мог бы законно извлечь.
- ВС также указал на значение поведения арендатора при приемке: при наличии недостатков арендатор может использовать механизмы ст. 612 ГК РФ, а также заявлять требования об устранении нарушений владения по ст. 304, 305 ГК РФ.
Что это значит на практике
Для споров «арендатор против третьего лица» ключевым становится вопрос: за счет чего именно произошло сбережение у приобретателя. Если арендатор платит арендодателю за весь участок, а третье лицо фактически занимает часть, то сбережение выражается в том, что третье лицо пользуется землей без оплаты, которую вместо него несет арендатор. Поэтому ориентиром служит реальная арендная плата по договору, а не расчет «по рынку».
Отдельный практический вывод — условия договора аренды ограничивают «экономику иска». При прямом запрете на субаренду без согласия арендодателя взыскивать с третьего лица сумму, эквивалентную рыночной аренде, рискованно: суд оценит, мог ли арендатор вообще легально предоставить землю в пользование и получать от этого соответствующий доход.
Наконец, ВС обращает внимание на дисциплину приемки имущества. Если на участке уже стоит объект третьего лица и это можно было обнаружить при осмотре, арендатору важно своевременно выбирать защиту: требовать у арендодателя устранения недостатков или уменьшения платы (ст. 612 ГК РФ), а также подтверждать действия по освобождению спорной части участка (ст. 304, 305 ГК РФ). Иначе требование к третьему лицу в «рыночном» размере может быть существенно урезано.
Кому стоит обратить внимание
- Арендаторам земельных участков, которые обнаружили на территории объекты или фактическое пользование третьими лицами.
- Арендодателям, передающим участки по актам осмотра без фиксации обременяющих обстоятельств.
- Юристам по земельным и арендным спорам при выборе модели расчета неосновательного обогащения.
- Компаниям, размещающим на земле некапитальные строения без оформленного основания пользования участком.
Практическая логика позиции ВС сводится к тому, что взыскание с третьего лица должно компенсировать реальное «сбережение» за счет арендатора, а не превращаться в замену недопустимой субаренды: базой расчета выступает уплаченная арендная плата в соответствующей доле, при одновременной необходимости использовать инструменты защиты арендатора, предусмотренные законом.