Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов, которые обязывали территориальный орган Росимущества в Москве заключить с арендатором договор купли-продажи нежилого здания и взыскивали убытки. Спор направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Ситуация связана с тем, что здание находится в госсобственности и арендуется коммерческой организацией с 2020 года, при этом земельный участок под ним не сформирован. У территориального органа Росимущества, выступившего ответчиком, участок юридически не принадлежит и полномочий распоряжаться им нет.
Ключевые факты
- Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ приняла Определение от 10 июля 2026 г. № 305-ЭС26-3581 по делу № А40-52577/2024.
- Отменены судебные акты о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого здания и о взыскании убытков.
- Дело возвращено на новое рассмотрение в первую инстанцию.
- Истец арендует нежилое здание, находящееся в государственной собственности, с 2020 года.
- Здание расположено на несформированном земельном участке.
- У ответчика отсутствуют права и полномочия распоряжения земельным участком.
- Верховный Суд сослался на принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости (п. 4 ст. 35 ЗК РФ) и указал на необходимость проверить причины, по которым формирование участка не было обеспечено уполномоченным лицом.
Что это значит на практике
Ключевой практический вывод — сам по себе факт аренды государственного здания, расположенного на несформированном участке, может привести к тому, что суды будут оценивать не только право арендатора на выкуп, но и то, почему земельный участок не был сформирован и кто должен был обеспечить это. Если у органа, распоряжающегося зданием, нет полномочий в отношении участка, спор осложняется: возникает вопрос, можно ли понуждать к продаже здания в отрыве от «земельной» части ситуации.
При этом в материале подчеркивается, что законодательство допускает переход права собственности на здание, находящееся на чужом участке, без одновременного решения судьбы участка (п. 1 ст. 35 ЗК РФ и ряд норм ГК РФ), а также что согласие собственника участка на продажу здания отдельно от участка не требуется, если это не противоречит закону или договору (п. 3 ст. 552 ГК РФ). На практике это означает: аргументация о допустимости «раздельной» сделки возможна, но суд может потребовать установить, кто и почему не сформировал участок.
Отдельный риск — влияние подхода на реализацию преимущественного права субъектов МСП на выкуп арендуемого имущества по правилам Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ. В тексте отмечается позиция о том, что выводы в определении ВС могут ограничивать это право, если его реализация фактически ставится в зависимость от вопросов формирования участка, которые не всегда зависят от арендатора.
Кому стоит обратить внимание
- субъектам малого и среднего предпринимательства, выкупающим арендуемые здания из публичной собственности
- арендаторам объектов недвижимости, расположенных на несформированных земельных участках
- юристам по приватизации и выкупу государственного (муниципального) имущества
- специалистам по земельным отношениям и оформлению участков под объектами недвижимости
Споры о выкупе арендуемых зданий могут упираться не только в условия приватизации и оценку, но и в «земельный» блок: наличие сформированного участка, полномочия органа распоряжения и причины, по которым участок не оформлен. При подготовке требований и доказательств важно заранее прорабатывать этот контур и фиксировать, что именно препятствовало формированию участка и по чьей компетенции это находилось.