Верховный Суд рассмотрел спор о продаже земель сельхозназначения, где арендатор ссылался на пункт договора аренды о «преимущественном праве покупки». Суд разъяснил: специальное регулирование оборота сельхозземель устанавливает преимущественное право покупки за публично-правовым образованием, а не за арендатором.
При этом ВС отдельно указал, что условие договора аренды о преимущественном праве покупки обществом с ограниченной ответственностью само по себе не может быть признано недействительным. Однако такое условие не дает арендатору права требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя по правилам ст. 250 ГК РФ, если речь идет о землях сельхозназначения.
Ключевые факты
- Опубликовано Определение Верховного Суда по делу № 41-КГ26-51-К4.
- Договор аренды земельного участка сельхозназначения от 20 июля 2018 г. заключен на 10 лет и содержал пункт о преимущественном праве покупки для арендатора при отказе администрации от покупки по той же цене.
- В 2020 г. участки были проданы другому лицу; арендатор заявлял, что продажа нарушила его «преимущественное право» по договору.
- Апелляция и кассация исходили из возможности защиты «договорного» преимущественного права через перевод прав покупателя.
- ВС указал, что специальный Закон об обороте земель сельхозназначения имеет приоритет и не предусматривает для арендатора преимущественного права покупки при продаже арендодателем участка.
- Преимущественным правом покупки участка сельхозназначения по п. 3 ч. 3 ст. 1 и ч. 1 ст. 8 указанного закона обладает субъект РФ либо (в случаях, установленных региональным законом) муниципальное образование.
- Орган власти, чьи права могли быть затронуты, не был привлечен к делу в надлежащем процессуальном статусе, и его позиция по продаже участка не выяснялась.
Что это значит на практике
Ключевой вывод ВС — договорные конструкции не могут подменять специальный режим оборота сельхозземель. Даже если в аренде прописано «преимущественное право покупки» арендатора, это не означает автоматического возникновения у него права требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по п. 3 ст. 250 ГК РФ: для земель сельхозназначения действует иная логика защиты и иной субъект преимущественного права.
Для собственника участка важно понимать пределы договорных условий: условие аренды не должно ограничивать правомочия собственника, предусмотренные ст. 209 и 260 ГК РФ. Суд также обратил внимание на необходимость проверки соблюдения публичной процедуры: по п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель сельхозназначения продавец обязан письменно известить уполномоченный орган субъекта РФ (или орган местного самоуправления в предусмотренных законом случаях) о намерении продать участок с существенными параметрами сделки, при этом срок взаимных расчетов не может превышать 90 дней.
Практический риск споров усиливается, если в процессе не участвует публично-правовое образование, чье преимущественное право могло быть затронуто. ВС прямо указал на необходимость соблюдения баланса частных и публичных интересов и на проверку законности действий уполномоченного органа, включая отказ от реализации преимущественного права покупки.
Кому стоит обратить внимание
- собственникам земель сельхозназначения, планирующим продажу участка
- арендаторам сельхозземель, которые рассчитывают на «преимущественную покупку» по договору
- покупателям сельхозземель, оценивающим риски оспаривания сделки
- юристам, сопровождающим сделки с землями сельхозназначения и судебные споры
Позиция ВС сводится к тому, что в сделках с землями сельхозназначения первично специальное регулирование: преимущественное право покупки закреплено за субъектом РФ (или муниципалитетом в предусмотренных случаях), а договор аренды не создает для арендатора механизмов защиты, противоречащих требованиям закона. Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, где суду предстоит учесть указанные подходы и процессуальные требования.