Верховный Суд РФ рассмотрел спор о выкупе арендованного земельного участка без торгов, когда на нем построен и зарегистрирован жилой дом. Суд напомнил порядок предоставления таких участков собственникам недвижимости и указал, какие условия действительно предусмотрены законом.
Ключевой вывод: при наличии на участке объекта недвижимости, принадлежащего гражданину на праве собственности, требование о дополнительных доказательствах «соразмерности» площади участка площади дома не может подменять условия, прямо названные в ст. 39.20 ЗК РФ.
Ключевые факты
- Опубликовано кассационное определение Верховного Суда РФ от 22 июля по делу № 44-КАД26-4-К7.
- Гражданка арендовала до октября 2042 г. участок площадью 4761 кв. м по договору аренды от 14 октября 2022 г., заключенному по результатам аукциона.
- На участке построен жилой дом площадью 71,7 кв. м; право собственности зарегистрировано в июне 2025 г. и не отменено.
- Орган местного самоуправления отказал в продаже участка без торгов со ссылкой на подп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, указав на несоразмерность площади участка площади дома и отсутствие документального подтверждения необходимости такой площади.
- Первая инстанция и апелляция на первом круге удовлетворили требования: признали отказ незаконным и обязали подготовить проект договора купли-продажи.
- Кассация отменила эти решения и направила дело на новое рассмотрение, посчитав, что заявитель должен доказать необходимость крупного участка для эксплуатации небольшого дома.
- Верховный Суд отменил последующие акты и оставил в силе решения первой инстанции и апелляции первого круга: площадь 4761 кв. м не превышает максимум 10 000 кв. м для зоны Ж-1, целевое использование соблюдено; на участке имеются хозпостройки, зоны отдыха и посадок, сети, источник воды и система отведения стоков и ЖБО.
Что это значит на практике
Верховный Суд напомнил, что подп. 6 п. 2 ст. 39 ЗК РФ допускает продажу без торгов участков, на которых расположены здания и сооружения, их собственникам в предусмотренных случаях, а п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ закрепляет исключительное право собственника объекта на приобретение участка. Важное для практики уточнение: обязательным условием выступает сам факт наличия на участке принадлежащей заявителю недвижимости; иных условий эта норма не содержит.
Отдельно подчеркнуто значение градостроительных регламентов и параметров: если площадь участка находится в пределах минимальных и максимальных размеров, установленных правилами землепользования и застройки, и целевое использование соблюдено, это работает в пользу заявителя. В рассматриваемой ситуации также учитывались фактические элементы использования участка (хозпостройки, инженерные сети, водоснабжение, водоотведение), которые не оспаривались административным ответчиком.
Для споров с администрациями и комитетами по имуществу вывод практический: отказ по мотиву «несоразмерности» не должен подменять требования закона. Если право собственности на дом зарегистрировано и не оспорено, а участок соответствует установленным предельным размерам и используется по назначению, у собственника сохраняется исключительное право на выкуп без торгов.
Кому стоит обратить внимание
- арендаторам земельных участков, которые построили и зарегистрировали на них жилой дом;
- собственникам зданий и сооружений, планирующим приобретение участка без проведения торгов;
- юристам по земельным спорам, оспаривающим отказы по мотиву «несоразмерности»;
- органам местного самоуправления и их имущественным комитетам при подготовке решений об отказе/предоставлении.
Позиция Верховного Суда сводится к строгому применению ст. 39.20 ЗК РФ: наличие зарегистрированного объекта недвижимости на участке — ключевое условие исключительного права на выкуп, а дополнительные требования должны вытекать из закона и действующих регламентов, а не из оценочных рассуждений о «достаточности» площади.