Верховный суд рассмотрел спор о том, с какого момента должен считаться заключенным новый договор аренды участка и можно ли взыскивать плату по старым ставкам, если орган власти незаконно отказал в переоформлении аренды.
Суть конфликта свелась к последствиям затянувшегося оспаривания: пока новый договор не подписывали, комитет продолжал начислять аренду по прежним условиям и затем попытался взыскать долг и пени.
Ключевые факты
- Иск подала Ирина Кривобокова к комитету по управлению госимуществом Волгоградской области о признании нового договора аренды заключенным в 2022 году.
- В 2020 году участок под ИЖС был предоставлен по итогам аукциона на 20 лет с годовой платой 305 000 руб.
- На участке построили дом и зарегистрировали право собственности.
- В 2022 году дом сменил собственника, и новый владелец попросил предоставить участок в аренду без торгов для эксплуатации жилого дома.
- Чиновники отказали; суды в Волгограде признали отказ незаконным, и областной суд это поддержал.
- Новый договор в итоге подписали только весной 2024 года, а плата по нему оказалась почти в 28 раз меньше прежней.
- Комитет начислял аренду по старым ставкам и обратился в суд за взысканием долга за 2023 год и пени; собственница просила признать договор заключенным еще в 2022 году, но три инстанции отказали, после чего спор дошел до Верховного суда.
Что это значит на практике
Гражданская коллегия указала принципиальную вещь: незаконный отказ органа власти в предоставлении участка по сути не должен улучшать положение самого органа власти. Если из-за отказа затягивается оформление нового договора, это не означает, что арендатор обязан все это время нести бремя «старой» платы, когда право на новый договор уже нарушено.
Из позиции Верховного суда следует практический ориентир для расчетов: при незаконном отказе арендатор вправе добиваться возврата уплаченного за период оспаривания, а если плата еще не внесена, взыскивать ее нельзя с момента нарушения права. Кроме того, при незаконном отказе передать участок взимаемая плата не может превышать земельный налог.
Такой подход снижает риск ситуации, когда ведомство фактически зарабатывает на собственном незаконном бездействии: отказ растягивает срок пользования на более дорогих условиях, а затем к человеку предъявляют требования о долге и пенях. Верховный суд прямо отметил, что иначе нарушение стало бы выгоднее исполнения закона.
Кому стоит обратить внимание
- собственникам жилых домов, которые переоформляют аренду участка для эксплуатации дома
- арендаторам участков под ИЖС, которые столкнулись с отказом в предоставлении участка в аренду без торгов
- юристам, сопровождающим споры о расчете арендной платы и взыскании «долгов» после судебного оспаривания отказа
- тем, кому начисляют аренду и пени по «старому» договору, пока новый договор не оформлен из-за отказа чиновников
Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил спор на пересмотр, подчеркнув: незаконный отказ не должен превращаться в механизм удержания повышенной арендной платы и последующего взыскания задолженности за период, когда право на новый договор уже нарушено.