Конституционный Суд РФ вынес постановление № 18-П, в котором признал неконституционным п. 3 ст. 234 ГК РФ. Суд разрешил гражданам суммировать период своего владения имуществом со сроком владения предыдущего собственника, даже если актив был передан по договору купли-продажи.
Ключевые факты
- Поводом стала жалоба Геннадия Зубахина, которому отказали в праве собственности на здание, выкупленное у фирмы без оформленных документов.
- Нижестоящие суды ошибочно считали, что сроки можно складывать только при «универсальном» правопреемстве (наследство, реорганизация).
- КС РФ указал, что запрет на сложение сроков при обычной продаже (сингулярном правопреемстве) лишает имущество возможности легализации.
- Установлен временный порядок: до изменения закона сроки владения можно суммировать при условии добросовестности всех участников цепочки.
- Бремя доказывания добросовестности и открытости владения лежит на заявителе.
Юридический смысл
Ранее в судебной практике существовал жесткий барьер: если вы купили дом у человека, который владел им 10 лет, но не оформил право собственности, ваши 5 лет владения не суммировались с его сроком. Вам приходилось ждать полные 15 лет «с нуля». КС РФ признал такой подход неразумным и вредным для оборота. Имущество оказывалось в «подвешенном» состоянии, хотя фактический собственник у него был.
Теперь правопреемство в целях приобретательной давности признается более широким. Главное требование — владение должно быть «как своим собственным», открытым и непрерывным. Это решение значительно упрощает легализацию объектов недвижимости в сельской местности и гаражных кооперативах, где объекты десятилетиями переходили из рук в руки по распискам или устным договорам без регистрации в ЕГРН.
Что делать
- Владельцам недвижимости без документов — начать сбор доказательств владения объектом предыдущими хозяевами (договоры, расписки, показания свидетелей).
- Подавать иски о признании права собственности по приобретательной давности, смело суммируя свой срок со сроком продавца.
- Убедиться, что общее время владения (ваше + предыдущего лица) составляет не менее 15 лет (плюс 3 года срока исковой давности, итого 18 лет).
- Ссылаться на постановление КС РФ № 18-П от 2026 года для преодоления отказов судов, основанных на «старой» трактовке ГК.
Информация актуальна по состоянию на март 2026 года.